Masterplan · Itapuí · SP
Itapuí
Uma cidade planejada como um sistema único, às margens da Represa de Bariri.
- 6,53 mi m²
- Área planejada — 2 frentes
- Represa de Bariri
- Rio Tietê · SP
- Cidade + Represa
- Duas glebas, duas vocações
O lugar
No coração mar-azul de São Paulo.
Itapuí está no Rio Tietê, sobre a Represa de Bariri — uma posição estratégica capaz de atrair fluxo regional graças ao seu potencial turístico e aos recursos naturais exuberantes.
O diagnóstico partiu de duas grandes glebas com vocações distintas: uma voltada à cidade, com potencial de ocupação orgânica; outra voltada à represa, com forte potencial turístico. O masterplan as trata como um único sistema.
O desafio: aproveitar o potencial turístico e criar um endereço em Itapuí — transformando uma cidade de baixa visibilidade em destino de lazer e nova frente de moradia.
A estratégia
O desenho antes do primeiro lote.
Em vez de lotear e ver o que acontece, o masterplan define a sequência: primeiro o endereço, depois a cidade que cresce ao seu redor.
- 01
Duas glebas, duas vocações
Área 01 (cidade) e Área 02 (represa) diagnosticadas e planejadas juntas, cada uma no seu papel.
- 02
Âncora de lazer
Marina, pontal gastronômico, river club e hotel criam o endereço na orla — a chave que valoriza todo o território.
- 03
Costura com a cidade
Novos eixos conectam a área de intervenção à malha urbana existente e estruturam a expansão dos bairros.
- 04
Expansão faseada
Do endereço turístico à nova fase da cidade — fortalecer, qualificar e valorizar, ao longo do tempo.
O programa
O que compõe o masterplan.
Um mix de produtos estratégico e faseado, distribuído entre a frente da represa (turismo e segunda moradia) e a frente da cidade (primeira moradia e economia).
O novo endereço de lazer regional, ancorado na orla do Tietê.
Marina & Pontal gastronômico
Orla ativa com esportes, comércio e gastronomia.
River Club & Resort/Hotel
Lazer para a família e estadia exclusiva à beira d'água.
Condomínios de 2ª moradia
Quatro condomínios com lotes qualificados pela vista.
Bairros Náuticos
Cinco bairros abertos qualificados, com acesso à água.
O projeto
Itapuí, imaginada.
Do desenho ao território: as imagens que traduzem a vida na nova frente de lazer e moradia.
Quadro de áreas
O território, em números.
O plano de ocupação de Itapuí se organiza em duas frentes. Cada uma tem seu terreno, sua preservação e sua área líquida de venda (ALV) — detalhadas produto a produto.
Plano de Ocupação · Segunda Moradia (R01-V14)
3.650.980 m²
Área total do terreno
100%
321.848 m²
Preservação permanente (APP)
9%
134.235 m²
Mata existente
4%
3.194.897 m²
Área líquida loteável (ALV)
88%
Composição da área de venda
- Condomínios1.788.507 m²61%
- Bairros Náuticos996.959 m²34%
- Âncoras97.660 m²3%
- Uso misto65.526 m²2%
Detalhamento por produto
- Condomínio 3 (2ª moradia)348 lotes522.006 m²
- Condomínio 1 (2ª moradia)342 lotes513.389 m²
- Condomínio 4 (2ª moradia)329 lotes494.034 m²
- Condomínio 2 (2ª moradia)173 lotes259.078 m²
- Bairro Náutico 4242 lotes236.754 m²
- Bairro Náutico 3213 lotes208.352 m²
- Bairro Náutico 1208 lotes203.567 m²
- Bairro Náutico 5184 lotes200.657 m²
- Bairro Náutico 2151 lotes147.628 m²
- Marina46.383 m²
- Pontal (centralidade turística)34.196 m²
- Resort / Hotel17.081 m²
- Verticais36.080 m²
- Lotes de uso misto59 lotes29.446 m²
Números com base em ocupação preliminar de estudo, resultando em ALV estimada. Áreas institucionais são calculadas nos projetos específicos de cada produto.